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2020年12月09日
不動産情報

賃貸物の一部滅失等に因る賃料の減額等(新法611条) ~ちょっと雑学・豆知識~

上記について今年の4月1日から施行されました。
改正前の民法では『借主は賃料の減額を請求できる』
と規定されていましたが、

改正民法では、
「貸主は、借主に通常に使用できる状態に修繕する義務がある」
という解釈が加わった様です。

これは、借主や入居者に
「この状態では安心して暮らせません」
と言われない様に、修繕する必要が出てきたことと考えます。
また、これに伴い、
「入居前のチェック」がとても重要になったとも言えます。

心構え自体を変化させないといけないかも

入居期間中にエアコンや給湯器などの設備が故障して使用が不可になった場合、
急ぎ修繕するのはオーナーとして当然なのですが、
これまでは賃料の減額義務までは明示されていませんでした。
修繕に時間がかかってしまったり、遅れたりした場合に、
「賃料を下げて欲しい」と言われる程度かと思います。

しかし、改正民法では借主から賃料の減額要求をされなくても、
「当然に賃料は減額される」という内容となります。

もちろん例外はあります。
借主側の責に帰すべき事由がある場合には、当然ですが該当しません。

減額する金額はどの程度なのか?

今回の改正では借主や入居者の責めに帰すことが出来ない事由の場合には、
賃料をその割合に応じて減額するというような内容であり、
『幾ら減額しなさい』とまでは、定められていないと思われますが、
目安については賃貸借契約書の中に盛り込む必要があると考えます。

国土交通省の考え方は?

次のように解説をしています。

『一部滅失の程度や減額割合については、
判例等の蓄積に因る明確な基準がないことから、
紛争防止の観点からも、一部滅失が有った場合は、
借主が貸主に通知し、賃料について協議し、
適正な減額割合や減額期間、減額方法等を
合意の上決定することが望ましいと考えられる』

としています。

何か目安になるものははないの?

(公財)日本賃貸住宅管理協会の
リスク・マネジメント研究会がまとめた
「設備等の不具合による賃料減額のガイドライン」
を資料として貼り付けておきます。

参考にしてみてください。

 

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