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2019年12月18日
不動産情報

フリーレント付きの物件はお得なの?  ちょっと雑学・豆知識

賃貸マンションやアパートで「フリーレント○ヶ月付き」
なんて物件を見かける事もあるかと思います。
入居後の一定期間の家賃が無料となるものですが、
借りるに当たって注意する点があります。

フリーレントとは?

入居後の凡そ1ヶ月から3ヶ月程度の家賃を無料とする契約形態で、
稀ではありますが、6ヶ月間無料という物件が出て来る事もあります。

事務所や店舗など事業用の賃貸では比較的古くから見られましたが、
居住用では2000年辺りから徐々に出始め、
最近は居住用賃貸でもかなりの数が出て来るようになりました。

例えば家賃10万円の賃貸マンションを2年間借りると、

普通であれば10万円×24ヶ月で240万円を支払う事になります。
これが1ヶ月フリーレント付きだとすれば10万円×23ヶ月で230万円となり、
トータルでは毎月の家賃が9万5~6千円の場合と実質的に同等です。

貸す側からすると、
少しでも早く空室を埋める可能性が高くなり、
借りる側から見れば、
初期費用を抑える事の出来るメリットがある、と言えます。

物件の空室を早く埋めようとするなら、
毎月の家賃を下げるほうが基本的には早くなるはずですが、
家賃を下げて募集をすれば、既に入居している他の居住者が、
サイトに掲載されている情報を見て、
「私の部屋も下げて」なんて話題が出てしまうかも知れません。

そんな事になるなら、
フリーレントであれば表面上の家賃はそのままで不公平感は出ませんので、
=値下げ要求の心配をする必要もない、という事になります。

投資不動産の場合には、

年間収入を売買代金で割った「利回り」が大きな意味を持ちます。
例えば1年間の家賃収入が上記の様に240万円の物件を3000万円で売る時、
表面利回りは8%となります。
ところが、月額の賃料を9.5万円に下げてしまうと、同等の利回りを確保するためには、
売買代金を2800万円辺りに下げなければなりません。
ですので、売却を考えているオーナーからすれば、
フリーレントの期間を長くしてでも、
毎月の家賃そのものはなるべく下げたくないという事になります。
※利回りは空室がある場合でも満室時の収入で表示する事が殆どですから、
この様な考え方も成り立つ訳です。

フリーレント付きの物件を借りるときの注意点は?

「家賃は無料、解約も自由」というのでは賃貸経営が成り立ちません。
そのため、フリーレント物件の契約では一定期間内の解約に対して、
違約金やフリーレント期間相当分の支払いなどを求める条項が盛り込まれています。
契約の際には、その内容をしっかりと確認しておく事も大切です。

フリーレント物件を借りた後で、急な事情によって契約期間内に退出することになれば、
負担がかえって大きくなってしまう場合もあります。
ですから、自分のニーズをよく見極めて、
実際に「お得」かどうかを判断する事が大切です。
フリーレント期間中の賃料負担はなくても、管理費や共益費が必要な場合もあります。

法人の場合、フリーレント物件を避ける事が多い様です

税務上の取り扱いが面倒になるケースがあるみたいです。

こちらについては、
気になるオーナーさんは税理士さんなどにご相談下さい。

この記事を書いた人
藤田正広 フジタマサヒロ
藤田正広
2020年で不動産業界25年となります。我々の本拠地である桜木町・野毛エリアを始め、横浜には素敵なお店が本当に沢山あります。素敵で美味しいお店の情報はお任せ下さい♪・・・と言いたい所ですが、スペース・エイドのホームページでは他のスタッフが皆食べ物系のブログを書き込んでいるので、入り込む余地がない?!
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